Експерти пояснили, чому в Москві вигідніше знімати квартиру, а не купувати
3 хв читання
Зберігати гроші в нерухомості – спірна ідея і особливо ризикована в сьогоднішній Москві, пишеросійська преса. Але незважаючи на те щоціни на житло в
столиціРосійської Федераціїявно завищені, люди продовжують впрягатися в “іпотечне ярмо”.
Експерти нагадують, що від нерухомості можна отримати два види доходу. Перший – це квазіфіксований дохід від здачі в оренду. Або це гроші, одержувані орендодавцем від наймача, або це гроші, які власник, який проживає у своїй квартирі, економить на тому, що неорендує.
Рентна прибутковість нерухомості в Москві, за данимиспеціалізованої преси, зараз становить 5% на рік в рублях, або, за розрахунками Global Property Guide Research – 3,8 % у доларах (найнижче в Монако – 1,9%, найбільше в Молдові – 10%). Грубо кажучи, квартиру вартістю 10 мільйонів рублів в Москві можна здати за 45 тисяч рублів на місяць мінус витрати, пов’язані зі статусом власника квартири. Експертизазначають, що такий рентний дохід не покриває інфляцію і навіть менше відсотківзабанківськимидепозитами.
Тому залишається другий тип доходу, який можна отримати від нерухомості, – зростання ціни. У 2000-х саме така ситуація і була: бурхливе зростання цін виправдовувалокупівлю квартири. Проте ціни ризикованого активу волатильні – доведено масою прикладів “бульбашок” на ринку нерухомості.
“Локальнийринок
житлової нерухомостів значній мірі носить спекулятивний характер, – зауважує аналітик інвестиційного холдингу “Фінам” Олександр Лебедєв. – Одним з ключових драйверів зростання і формування перегрітої цінової кон’юнктури залишається багато в чому штучний дефіцит пропозиції”.
Як дізнатися, чи буде дорожчати житло?
Економісти знають кілька інструментів, за допомогою яких можна оцінити, завищені ціни або, навпаки, занижені. Найпростіший – відношення ціни квартири до рентного доходу, price to rent, P/R. За розрахунками нобелівського лауреата Роберта Шиллера, історично середнім коридором оцінки нерухомості є P/R від 10 до 15. Тобто якщо квартира коштує від 10 до 15 річних доходів від ренти, вона оцінена справедливо і оренда економічно еквівалентна купівлі, якщо нижче 10, однозначно краще купувати, ніж орендувати. Якщо вище 15, нерухомість переоцінена, рентний дохід низький, і розраховувати на зростання вартості небезпечно. Оренда в таких умовах вигідніша.
Якщо P/R вище 25, нерухомість невиправдано дорога, висока ймовірність того, що це “міхур”, який рано чи пізно лопне. У Москві P/R приблизно дорівнює – 22, тобто досить близько до цього рівня. Розраховувати при такій високій оцінці на подальше зростання цін вкрай ризиковано.
Інший метод оцінки – відношення середньої вартості нерухомості до середніх доходаів, price to income, P/I. Чим цей показник вище, тим більше переоцінка нерухомості. Так, згідно з тим же Шиллером, рівноважним вважається рівень 2,5 річного доходу домогосподарства.
У Москві P/I дуже високий – 22. У Лондоні, Парижі, Токіо, P/I теж високий, але не настільки – 15. В Амстердамі, Стокгольмі, Сеулі і Мадриді – близько 10. У Нью- Йорку – 9. Москва – один зі світових лідерів переоціненість по P/I, вищий цей показник тільки у кількох мегаполісів у світі, в основному китайських (Пекін, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).
Розраховувати за таких високих коефіцієнтах на подальше зростання цін знову ж ризиковано. Доходу від зростання ціни можна і не отримати. Рентний же дохід низький і програє депозитами. Ситуація сильно погіршується, якщо покупка нерухомості планується із залученням іпотечного кредиту.
Іпотека вигідна при первинному внеску вище 70%
Якщо, навіть маючи повну суму вартості квартири, вигідніше знімати, ніж купувати, то у випадку з іпотекою програш буде не тільки депозитами та інфляції, але й у номінальному вираженні. Беззбитковість в номінальному вираженні досягається тільки при великому первинному внеску – вище 70% вартості квартири. У разі первинного внеску нижче 70% – збиток. І згодом він може бути компенсований тільки зростанням вартості квартири.
ОпитаніЗМІріелтори підтверджують стагнацію цін на московську нерухомість. Вони радять купувати нерухомість на ранніх етапах споруди. Але в цьому випадку, як відомо, покупець приймає на себе великі ризики: приблизно кожна десята новобудова здається з простроченням більше ніж на півроку, а це втрати у відсотках річних. Крім того, немає гарантій проти банкрутства забудовника, тобто інвестор ризикує зовсім втратити вкладені кошти, попереджають експерти.
