 Зберігати гроші в нерухомості
- спірна ідея і особливо ризикована в
сьогоднішній Москві, пише російська
преса. Але незважаючи на
те що ціни на житло в
столиці Російської
Федерації явно завищені,
люди продовжують впрягатися в "іпотечне
ярмо".
- Експерти нагадують, що від
нерухомості можна отримати два види
доходу. Перший - це квазіфіксований
дохід від здачі в оренду. Або це гроші,
одержувані орендодавцем від наймача,
або це гроші, які власник, який проживає
у своїй квартирі, економить на тому, що
не орендує.
- Рентна прибутковість
нерухомості в Москві, за даними
спеціалізованої преси,
зараз становить 5% на рік в рублях, або,
за розрахунками Global Property Guide Research - 3,8 %
у доларах (найнижче в Монако - 1,9%,
найбільше в Молдові - 10%). Грубо кажучи,
квартиру вартістю 10 мільйонів рублів
в Москві можна здати за 45 тисяч рублів
на місяць мінус витрати, пов'язані зі
статусом власника квартири. Експерти
зазначають,
що такий рентний дохід не покриває
інфляцію і навіть менше відсотків за
банківськими
депозитами.
- Тому залишається другий тип
доходу, який можна отримати від
нерухомості, - зростання ціни. У 2000-х
саме така ситуація і була: бурхливе
зростання цін виправдовувало
купівлю квартири. Проте ціни ризикованого
активу волатильні - доведено масою
прикладів "бульбашок" на ринку
нерухомості.
- "Локальний ринок
житлової нерухомості
в значній мірі носить спекулятивний
характер, - зауважує аналітик інвестиційного
холдингу "Фінам" Олександр Лебедєв.
- Одним з ключових драйверів зростання
і формування перегрітої цінової
кон'юнктури залишається багато в чому
штучний дефіцит пропозиції".
- Як дізнатися, чи буде
дорожчати житло?
- Економісти знають кілька
інструментів, за допомогою яких можна
оцінити, завищені ціни або, навпаки,
занижені. Найпростіший - відношення
ціни квартири до рентного доходу, price
to rent, P/R. За розрахунками нобелівського
лауреата Роберта Шиллера, історично
середнім коридором оцінки нерухомості
є P/R від 10 до 15. Тобто якщо квартира
коштує від 10 до 15 річних доходів від
ренти, вона оцінена справедливо і оренда
економічно еквівалентна купівлі,
якщо нижче 10, однозначно краще купувати,
ніж орендувати. Якщо вище 15, нерухомість
переоцінена, рентний дохід низький, і
розраховувати на зростання вартості
небезпечно. Оренда в таких умовах
вигідніша.
- Якщо P/R вище 25, нерухомість
невиправдано дорога, висока ймовірність
того, що це "міхур", який рано чи
пізно лопне. У Москві P/R приблизно
дорівнює - 22, тобто досить близько до
цього рівня. Розраховувати при такій
високій оцінці на подальше зростання
цін вкрай ризиковано.
- Інший метод оцінки - відношення
середньої вартості нерухомості до
середніх доходаів,
price to income, P/I. Чим цей показник вище, тим
більше переоцінка нерухомості. Так,
згідно з тим же Шиллером,
рівноважним вважається рівень 2,5 річного
доходу домогосподарства.
- У Москві P/I дуже високий - 22.
У Лондоні, Парижі, Токіо, P/I теж високий,
але не настільки - 15. В Амстердамі,
Стокгольмі, Сеулі і Мадриді - близько
10. У Нью- Йорку - 9. Москва - один зі світових
лідерів переоціненість по P/I, вищий цей
показник тільки у кількох мегаполісів
у світі, в основному китайських (Пекін,
Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).
- Розраховувати за таких
високих коефіцієнтах на подальше
зростання цін знову ж ризиковано. Доходу
від зростання ціни можна і не отримати.
Рентний же дохід низький і програє
депозитами. Ситуація сильно погіршується,
якщо покупка нерухомості планується
із залученням іпотечного кредиту.
- Іпотека вигідна при
первинному внеску вище 70%
- Якщо, навіть маючи повну суму
вартості квартири, вигідніше знімати,
ніж купувати, то у випадку з іпотекою
програш буде не тільки депозитами та
інфляції, але й у номінальному вираженні.
Беззбитковість в номінальному вираженні
досягається тільки при великому
первинному внеску - вище 70% вартості
квартири. У разі первинного внеску
нижче 70% - збиток. І згодом він може бути
компенсований тільки зростанням
вартості квартири.
- Опитані ЗМІ
ріелтори підтверджують стагнацію цін
на московську нерухомість. Вони радять
купувати нерухомість на ранніх етапах
споруди. Але в цьому випадку, як відомо,
покупець приймає на себе великі ризики:
приблизно кожна десята новобудова
здається з простроченням більше ніж
на півроку, а це втрати у відсотках
річних. Крім того, немає гарантій проти
банкрутства забудовника, тобто інвестор
ризикує зовсім втратити вкладені кошти,
попереджають експерти.
Також читайте:
|
