Експерти пояснили, чому в Москві вигідніше знімати квартиру, а не купувати - 13 Листопада 2013 – Новини нерухомості: будівництво, ремонт і дизайн

Головна » » Експерти пояснили, чому в Москві вигідніше знімати квартиру, а не купувати

22:59

Експерти пояснили, чому в Москві вигідніше знімати квартиру, а не купувати

Зберігати гроші в нерухомості - спірна ідея і особливо ризикована в сьогоднішній Москві, пише російська преса. Але незважаючи на те що ціни на житло в столиці Російської Федерації явно завищені, люди продовжують впрягатися в "іпотечне ярмо".

Експерти нагадують, що від нерухомості можна отримати два види доходу. Перший - це квазіфіксований дохід від здачі в оренду. Або це гроші, одержувані орендодавцем від наймача, або це гроші, які власник, який проживає у своїй квартирі, економить на тому, що не орендує.

Рентна прибутковість нерухомості в Москві, за даними спеціалізованої преси, зараз становить 5% на рік в рублях, або, за розрахунками Global Property Guide Research - 3,8 % у доларах (найнижче в Монако - 1,9%, найбільше в Молдові - 10%). Грубо кажучи, квартиру вартістю 10 мільйонів рублів в Москві можна здати за 45 тисяч рублів на місяць мінус витрати, пов'язані зі статусом власника квартири. Експерти зазначають, що такий рентний дохід не покриває інфляцію і навіть менше відсотків за банківськими депозитами.

Тому залишається другий тип доходу, який можна отримати від нерухомості, - зростання ціни. У 2000-х саме така ситуація і була: бурхливе зростання цін виправдовувало купівлю квартири. Проте ціни ризикованого активу волатильні - доведено масою прикладів "бульбашок" на ринку нерухомості.

"Локальний ринок житлової нерухомості в значній мірі носить спекулятивний характер, - зауважує аналітик інвестиційного холдингу "Фінам" Олександр Лебедєв. - Одним з ключових драйверів зростання і формування перегрітої цінової кон'юнктури залишається багато в чому штучний дефіцит пропозиції".

Як дізнатися, чи буде дорожчати житло?

Економісти знають кілька інструментів, за допомогою яких можна оцінити, завищені ціни або, навпаки, занижені. Найпростіший - відношення ціни квартири до рентного доходу, price to rent, P/R. За розрахунками нобелівського лауреата Роберта Шиллера, історично середнім коридором оцінки нерухомості є P/R від 10 до 15. Тобто якщо квартира коштує від 10 до 15 річних доходів від ренти, вона оцінена справедливо і оренда економічно еквівалентна купівлі, якщо нижче 10, однозначно краще купувати, ніж орендувати. Якщо вище 15, нерухомість переоцінена, рентний дохід низький, і розраховувати на зростання вартості небезпечно. Оренда в таких умовах вигідніша.

Якщо P/R вище 25, нерухомість невиправдано дорога, висока ймовірність того, що це "міхур", який рано чи пізно лопне. У Москві P/R приблизно дорівнює - 22, тобто досить близько до цього рівня. Розраховувати при такій високій оцінці на подальше зростання цін вкрай ризиковано.

Інший метод оцінки - відношення середньої вартості нерухомості до середніх доходаів, price to income, P/I. Чим цей показник вище, тим більше переоцінка нерухомості. Так, згідно з тим же Шиллером, рівноважним вважається рівень 2,5 річного доходу домогосподарства.

У Москві P/I дуже високий - 22. У Лондоні, Парижі, Токіо, P/I теж високий, але не настільки - 15. В Амстердамі, Стокгольмі, Сеулі і Мадриді - близько 10. У Нью- Йорку - 9. Москва - один зі світових лідерів переоціненість по P/I, вищий цей показник тільки у кількох мегаполісів у світі, в основному китайських (Пекін, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Розраховувати за таких високих коефіцієнтах на подальше зростання цін знову ж ризиковано. Доходу від зростання ціни можна і не отримати. Рентний же дохід низький і програє депозитами. Ситуація сильно погіршується, якщо покупка нерухомості планується із залученням іпотечного кредиту.

Іпотека вигідна при первинному внеску вище 70%

Якщо, навіть маючи повну суму вартості квартири, вигідніше знімати, ніж купувати, то у випадку з іпотекою програш буде не тільки депозитами та інфляції, але й у номінальному вираженні. Беззбитковість в номінальному вираженні досягається тільки при великому первинному внеску - вище 70% вартості квартири. У разі первинного внеску нижче 70% - збиток. І згодом він може бути компенсований тільки зростанням вартості квартири.

Опитані ЗМІ ріелтори підтверджують стагнацію цін на московську нерухомість. Вони радять купувати нерухомість на ранніх етапах споруди. Але в цьому випадку, як відомо, покупець приймає на себе великі ризики: приблизно кожна десята новобудова здається з простроченням більше ніж на півроку, а це втрати у відсотках річних. Крім того, немає гарантій проти банкрутства забудовника, тобто інвестор ризикує зовсім втратити вкладені кошти, попереджають експерти.