ЖитлоНюс

"Дело" выяснило, какие квартирные характеристики сегодня по душе потенциальным покупателям, и за какую цену они готовы купить жилье. Для анализа было взято три сегмента первичного жилья: эконом, бизнес и элит

Анализируя рынок недвижимости Киева, стало известно, что сейчас основной спрос на "первичку" сконцентрирован на квартирах, которые уже введены в эксплуатацию или близки к сдаче.

"Практически ни один построенный объект, представленный на рынке сегодня, не удовлетворяет полностью потребительские предпочтения покупателей недвижимости. Поэтому в проектах, вышедших на рынок в 2010-2011 гг. и имеющих грамотную концепцию, темпы продаж значительно выше средних по рынку. Маркетинговая концепция проекта, максимально соответствующая характеристикам потребительского спроса, создает дополнительную стоимость 1 кв. м на уровне 15-20% от рыночной цены", — заявила недавно СМИ заместитель директора по маркетингу RiverStone Ангелина Деревлева.

По ее словам, самый распространенный бюджет клиента рассчитывается исходя из $1200-$1500 за 1 кв. м, однако учитывая дефицит на рынке качественного предложения в данной ценовой категории, спрос остается неудовлетворенным.

Украинцы перешли на "двушки"

Если говорить о сегментации рынка, то в эконом-классе на протяжении последних лет люди, в основном, покупали 1-комнатные квартиры. Но в прошлом году ситуация изменилась — повышенным спросом стали пользоваться 2-комнатные квартиры. Объясняется это, скорее всего, тем, что цены на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры существенно не отличаются.

"Естественно, что люди ориентируются на цену. Сегодня цена, по которой население готово покупать квартиры — не выше 8-10 тыс. грн./кв.м. Размер площади для сегодняшних покупателей не имеет такое значение, как общая цена квартиры. Как результат, популярностью пользуется жилье с минимальным метражом. Еще одна тенденция — покупка однокомнатной квартиры с целью перестроить ее в двухкомнатную", — поясняет директор ООО "УМК", застройщик ЖК "4 сезона" Владимир Кондратенко.

По его словам, сегодня украинский рынок приближается к европейским стандартам, где площадь квартиры для 1-2 человек составляет около 50 кв.м. Именно такие однокомнатные квартиры часто покупаются с целью их перестройки. В эконом-классе, традиционно, пользуются популярностью первые и последние этажи. Потому что они самые дешевые. И если застройщик предлагает существенную скидку на квартиры этих этажей, то люди готовы покупать. Но при условии выбора между первым и последним этажами быстрее покупаются квартиры на последнем этаже.

"Сегодня очень популярен Днепровский район — здесь предлагают относительно недорогие метры в объектах с хорошей инфраструктурой. А в целом уровень покупок квартир в том или ином районе Киева напрямую зависит от активности застройщика — чем больше рекламы, чем выше уровень доверия к нему, тем больше спрос на квартиры", — резюмирует Кондратенко.

В бизнес-классе уменьшилась площадь квартир

В бизнес-классе начиная с 2010 года наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры от 40 до 55 м. кв., 2-комнатные квартиры площадью 70 — 85 м.кв., 3-комнатные квартиры от 100 до 120 м.кв. Интересно, что до кризиса спросом пользовались квартиры большей площади: однокомнатные — начиная от 55 м. кв., двухкомнатные — от 80 м. кв, трехкомнатные — от 120 м. кв.

"Сейчас покупатели интересуются оптимальными планировками, поскольку важна конечная стоимость всей квартиры, а не отдельного квадратного метра. В связи с этим девелоперы вносят изменения в проекты в сторону уменьшения площади квартир, а также разрабатывают новые проекты с учетом этой тенденции. Не востребованы только первый и второй этажи. Более востребованы, конечно, высокие этажи, но и на низкие есть свой покупатель, это в основном пожилые люди", — поясняет коммерческий директор девелоперской компании "НЕСТ" (ПАО "Недвижимость столицы") Константин Браво.

Цена на квартиры бизнес-класса колеблется от $2 тыс. до $3 тыс. за метр квадратный. Стоимость зависит от месторасположения: удаленности от центра города, транспортной развязки, наличия развитой инфраструктуры в пределах 5-минутной пешей досягаемости, закрытый охраняемый комплекс или обычный одиночный дом, наличия подземного паркинга, своей обслуживающей организации, от финансовой схемы оплаты покупки (сразу или в рассрочку).

В компании "НЕСТ" подчеркивают, что жилье бизнес-класса изначально подразумевает удачное местоположение. То есть дом должен находиться либо в центре города, либо максимум в 10-15 минутах езды от центра. "К примеру, в нашем жилом комплексе бизнес-класса "Изумрудный" хуже продается паркинг, потому что, как правило, паркоместа жильцы покупают через год-два после ремонта и заселения", — говорит Браво.

"Элитка" переезжает на Оболонь

Самыми дорогими и соответственно не самыми востребованными являются объекты класса элит. Исторически сложилось, что наиболее востребованным в Киеве являются Печерский и центральная часть Шевченковского района, где в принципе и сосредоточены основные проекты класса элит. Однако с развитием города география предпочтений постепенно расширяется.

"Сейчас популярностью пользуются квартиры на Оболонской набережной. Центральное местоположение постепенно уступает преимуществам окружения и развиваемой инфраструктуры в окружении объектов (наличие водоемов, лесных зон, видовые характеристики на город, сервисная инфраструктура)", — рассказывает директор по развитию бизнеса компании Knight Frank Ярослава Чапко.

В отличие от эконом и бизнес-классов, в элитном сегменте наиболее востребованными сегодня являются 3-комнатные квартиры площадью 130-150 кв.м. Ликвидными остаются и двухкомнатные квартиры. Наиболее часто запросы клиентов сосредоточены в ценовом коридоре $4-6 тыс. за квадратный метр (для премиум и де-люкс сегментов), а средние цены предложения находятся сегодня около $7-8 тыс. за кв.м.

"Как правило, покупатели предпочитают высокие этажи, поскольку многие элитные проекты подразумевают отличные видовые характеристики на город. Однако это вопрос больше индивидуальных предпочтений", — резюмирует Чапко.