ЖитлоНюс

По итогам 2011 года основной покупательный спрос по-прежнему сконцентрирован на 2-3-комнатных квартирах площадью до 150 кв. м

Консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги элитной недвижимости Киева за 2011 год. По итогам 2011 года цены на первичном рынке в элитном сегменте и бизнес-классе продемонстрировали существенный рост.

Жилые проекты эконом-класса при этом продолжают снижать средние цены предложения. На рынке наблюдается высокая активность девелоперов, говорится в отчете компании.

"В 2011 году возросло количество запросов на приобретение элитного жилья. К сожалению, предложение пока не успевает за спросом, основная его часть по-прежнему представлена квартирами больших площадей и в комплексах, не в полной мере соответствующих заявленному позиционированию", — говорит старший консультант Департамента профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev Алла Куценко.

Первичный рынок элитного жилья по итогам 2011 года занимает около 4% в общей структуре рынка. Основной удельный вес приходится на объекты эконом-класса (около 54%).

Несмотря на рост количества элитных проектов в течение 2009-2010 гг., доля элитного жилья остается на прежнем уровне (около 4%), поскольку новые проекты класса "эконом" и "бизнес" отличаются масштабностью.

"Хочется отметить позитивные тенденции в сегменте. Новые проекты отличаются хорошим качеством строительства, высоким уровнем инженерии, интересным дизайном, ликвидными площадями квартир.

Дефицит предложения пока позволяет девелоперам устанавливать цены на новые объекты на желаемом уровне. Однако уже с 2013-2014 гг. следует ожидать существенного роста ценовой конкуренции в элитном сегменте и, возможно, снижения цен по ряду объектов", — продолжает директор по развитию бизнеса Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.

Элитный сегмент в 2011 г. продемонстрировал хорошую динамику и активно развивался. Так, за прошедший год возобновилось строительство жилых комплексов PecherSKY, "Дом на Пирогова", "Клубный дом на Мичурина".

Кроме того, во втором полугодии началось строительство жилого комплекса на улице Зверинецкая и комплекса "Арт Холл" на улице Воровского, что увеличило объем первичного рынка на 145 квартир.

Развитие новых проектов, появившихся на рынке в 2010-2011 гг., не изменило текущий объем предложения, который сохраняется на уровне 2010 г., поскольку в ряде строящихся объектов продажи не открывались. В декабре 2011 г. на первичном рынке предлагалось к продаже около 1500 квартир в элитных новостройках суммарной площадью около 250 тыс. кв. м.

При этом только 9% квартир предлагалось в 10 комплексах, сданных в эксплуатацию. В IV квартале 2011 г. на пяти строительных площадках возводился каркас здания.

Строительство "Клубного дома на Мичурина" и Diamond Hill близится к завершающей стадии, их ввод в эксплуатацию запланирован в первом полугодии 2012 г. На начальной стадии строительства находятся комплексы PecherSKY, "Арт Холл" и проект на улице Зверинецкая.

В течение года оставалось замороженным строительство на трех объектах ("Аристократ", "Дельфин", 2-я очередь проекта "Воздвиженка") из-за недостатка финансирования и отсутствия активного спроса. Площади предлагаемых на продажу квартир — в достаточно широком диапазоне: от 60 кв. м до 592 кв. м.

При этом средняя площадь 1-комнатной квартиры составляет 60 кв. м, 2-комнатной — 86 кв. м, 3-комнатной — 157 кв. м, 4-комнатной — 216 кв. м , многокомнатных квартир — 282 кв.м, пентхаусов — 426 кв. м.

Преобладающими в структуре предложения в сегменте элитного жилья остаются квартиры площадью более 250 кв. м. Доля квартир площадью до 150 кв. м, пользующихся повышенным спросом у потенциальных покупателей, не превышает 30%.

Самые высокие цены — в комплексах "Клубный дом", Diamond Hill и Fresco Sofia

В течение 2011 г. на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдались колебания средней цены. В начале года ряд девелоперов снизили цены на квартиры в построенных комплексах, чтобы стимулировать продажи и повысить конкурентоспособность своих объектов.

В результате по итогам I полугодия 2011 г. общее снижение средней цены предложения составило около 5,8%. В силу незначительного объема предложения в сегменте элитной недвижимости выход нового предложения может оказать существенное влияние на уровень средней цены.

Так, в III квартале 2011 г. в элитном сегменте был отмечен существенный рост средней цены (до 13%), что было обусловлено открытием продаж в комплексе Diamond Hill. Минимальная цена предложения в нем составила 10 000 $/кв. м. Но уже в IV квартале резкий рост показателя сменился на снижение, вызванное началом строительства и продаж в комплексе "Арт Холл", цены в котором были значительно ниже средних по рынку.

По итогам 2011 г. средняя цена предложения элитного жилья выросла на 5,4% по сравнению с 2010 г. и достигла 7 860 $/кв. м. При этом докризисный минимум так и не достигнут, сейчас разница с историческим максимумом составляет порядка 20%.

Наиболее высокие цены предложения зафиксированы в жилых комплексах "Клубный дом на Десятинной", Diamond Hill и Fresco Sofia, где максимальная цена квадратного метра составляет 15 000 $/кв. м и более.

Средний бюджет сделки составил $1,08 млн.

С конца 2009 г. уровень спроса и объемы продаж стабилизировались. Анализ сделок показал, что лучшая динамика продаж наблюдается в тех проектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на завершающем этапе строительства.

На данный момент объем квартир, находящихся на рынке, в таких объектах не превышает 15-20%. Важной особенностью 2011 г. стала переориентация спроса со старого жилого фонда на качественное новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности).

Ограниченное предложение в сданных в эксплуатацию комплексах, в совокупности с высокой ценой и большой площадью квартир спровоцировали повышение спроса на строящиеся объекты. Количество запросов на покупку квартир в строящихся объектах выросло на 7% по сравнению с 2010 г. Покупатели выбирают квартиры небольшой площади в качественных проектах.

Суммарные продажи за 2011 г. выросли по отношению к 2010 г. на 1,3%, средний бюджет сделки составил $1 080 000. Наиболее ликвидным продуктом остаются 3-комнатные квартиры площадью до 150 кв. м.

Большинство элитных квартир приобретается для собственного проживания, поэтому требования потенциальных покупателей к качественным характеристикам объектов стали намного выше.

В 2012 году новое предложение составит 325 квартир

Анализ текущей динамики строительства новых объектов приводит к выводу, что в ближайшие год-два не ожидается существенного увеличения объемов предложения, поскольку на завершение строительства девелоперам понадобится как минимум год-полтора, а с учетом сложившейся практики задержки сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов этот период может продлиться до 2 лет.

В 2012 г. в сегменте элитной недвижимости планируется начало продаж в проектах H Tower, PecherSKY, "Дом на Пирогова".

Таким образом, новое предложение составит 325 квартир. Это может привести к обострению конкуренции в элитном сегменте и повышению маркетинговой активности девелоперов. Мы ожидаем, что сформировавшаяся на рынке элитного жилья в конце 2011 г. тенденция ценовой стабилизации продолжится и в 2012 г., и значительных ценовых колебаний не будет.