ЖитлоНюс

Що необхідно знати під час оренди житла, розповість адвокат с опытом по недвижимости Светлана Приймак, знайти яку можна відвідавши сайт yurhelp.in.ua.

Я ж в свою чергу, спробувавши попрацювати ріелтором, хочу розповісти, які питання потрібно визначити для себе, перед тим, як розпочинати пошук квартири, на що потрібно звертати увагу, та що потрібно знати при укладанні договору оренди житла.

Не так давно мені самій доводилося шукати квартиру, тоді зателефонувала до ріелтора однієї з фірм, що займається нерухомістю, розповіла про своє прохання, висунула конкретні побажання щодо району, ціни, стану майбутнього житла, а також визначила терміни, в які мені треба було вкластись, щоб знайти квартиру.

Собі я житло знайшла практично без проблем і з дотриманням майже всіх поставлених вимог. А потім, з часом, задумалась над роботою ріелтора для себе. З пошуками роботи проблем не виникло, оскільки, якщо відкрити будь-яку газету з пропозиціями роботи – посада ріелтора (маклера, агента з нерухомості) займає чи не перші позиції. І тепер я маю змогу оцінювати процес пошуку квартири як з боку клієнта, так і з боку маклера.

Як не помилитися з вибором агентства

Отже, якщо вам потрібно знайти квартиру на довготривалий період, я би радила звернутися в агентство нерухомості, яке вже не один рік цим займається. Найпростіше – подивитися в Інтернеті інформацію, відгуки різні агентства. Поки я працювала ріелтором, мої клієнти неодноразово наголошували на тому, що реклама – все таки, дієва річ. Але, траплялися люди, які з недовірою ставилися до всіх агентств, як нерухомості, так і до інформаційних. Оскільки колись їм довелося відчути на собі обман працівників з нерухомістю.

Різниця між такими агентствами полягає у тому, що інформаційні агентства беруть гроші (невеликий відсоток за надану інформацію, у розмірі 300-400 гривень) вже на початку вашої співпраці з ними, потім надають деяку інформацію про квартири, з, ніби вірними, номерами телефонів власників, а далі ви все вирішуєте самостійно – намагаєтесь додзвонитись, зустрітися, зняти квартиру.

Натомість, робота з агентствами нерухомості проходить інакше – ви звертаєтесь з визначеними вимогами щодо майбутньої квартири, вам телефонує ріелтор, який розпитує детальніше про ці вимоги. Пропонує оглянути кілька варіантів, і під час показів квартири обов’язково вас супроводжує. І якщо ви одразу не можете визначитись із запропонованим варіантом, маклер зобов’язаний показати вам стільки варіантів, скільки вам буде достатньо для того, щоб зробити свій вибір. Оплата за послуги при співпраці з агентом з нерухомості здійснюється вже вкінці, тобто, при укладанні договору найму.

Найчастіше ціна за послуги ріелторського агентства дорівнює місячній вартості квартири. Але, погодьтесь, що краще заплатити більше за добре виконану роботу професіонала, ніж віддати кілька сотень гривень за те, що вам не надають ніякої допомоги, і ви не можете бути впевненими в результаті.

Як поводити себе у процесі роботи з ріелтором

Моя вам порада – коли звернетеся у агентство нерухомості, і до вас почнуть телефонувати ріелтори зі своїми пропозиціями – оберіть з них одного. За власним бажанням – з ким вам приємніше буде співпрацювати. Інакше в перший день подання оголошення, ви заплутаєтесь і вже не будете розбиратися хто, де, в якому районі, за яку ціну, і на котру годину ви домовилися оглянути квартири. Обравши одного маклера для співпраці, ви зможете у всіх деталях описати йому ту квартиру, яку бажаєте винаймати, а він, у свою чергу, надасть вам повну інформацію про всі варіанти, які можуть вас зацікавити. Таким чином, робота буде виконана скоріше і без нервових затрат.

Також, одним з важливих питань для клієнта є сприйняття інформації, отриманої від ріелтора. Насамперед, бажано зрозуміти, що поселити вас якнайшвидше – це є в інтересах маклера, проте, професіонали не забувають, що остаточний вибір лишається саме за вами. Тому, якщо ви розраховуєте на квартиру, наприклад, з євроремонтом, усією технікою і усіма меблями, і, відповідно, налаштовані на ринкову ціну, то пропонувати вам хай навіть дешевшу, але без ремонту квартиру – немає змісту. Хоча наявність всієї техніки або усіх меблів це, скажімо, не найважливіше питання, оскільки, всі розуміють, якщо влаштовує стан квартири, район, ціна, але немає пральної машини чи нового холодильника, то все вирішується з часом.

Після розмови та спілкування з власником, часом можна кардинально все змінити в квартирі. Проте, якщо ви, назвавши вимоги, приходите на запропоновану маклером квартиру, а вона абсолютно не відповідає вашому опису, це не означає, що вам хочуть «втюхати» будь що, аби скоріше отримати від вас гроші. Часто ріелтори не в змозі оглянути всі варіанти квартир, які надходять до них у агентство, тому опираються на опис власників. Водночас власники часто не визнають, що їх квартира, м’яко кажучи, має нежитловий стан.

Скільки часу варто витрачати на пошуки квартири? Є, так звані «термінові» клієнти, які мають лише кілька днів, а то й один день, для того, щоб поселитися у нову квартиру; бувають «нетермінові», які мають вдосталь часу, і розважливо шукають нове житло. Проте, бажано, щоб це не переходило межі розумного. Щоб обрати оптимальний варіант, достатньо переглянути 3-5 квартир, і визначатися, оскільки ринок оренди нерухомості досить швидкоплинний. Наприклад, ви подивилися чотири квартири, з яких вам дві сподобалися, але хочете переглянути ще якісь варіанти: поки ви чекатимете на інші пропозиції, ці дві квартири забере хтось інший. Такі пошуки квартири можуть перерости у нудний процес, який викликатиме лише роздратування. Тому, якщо квартира, яка сподобалася знаходиться у потрібному районі, хорошому стані, відповідній ціні – можна не вагатися. Потрібно погоджуватися і радіти, що саме ви встигли отримати таку квартиру.

Завершальний етап пошуку квартири

Ну от нарешті, ви визначились і обрали з усіх варіантів той, який для вас виявився найкращим. Ви раді, ріелтор радий, лишається один останній, але важливий крок – підписання угоди найму. Всі сторони, які задіяні у цьому процесі, тобто – ви, як орендар, власник, як орендодавець, а також третя сторона – агентство нерухомості – домовляєтеся на конкретний день, та конкретну годину для того, щоб укласти цей договір.

Чудово, коли клієнт при собі має гроші і документи, і це все можна зробити одразу, після вашої згоди на винайм квартири. Проте в іншому випадку, бажано дати власнику завдаток, – це забезпечить вам впевненість у тому, що «квартира вас дочекається», а власник, у свою чергу, буде впевнений у тому, що він знайшов клієнта, і не показуватиме квартиру іншим клієнтам. На момент укладання договору вам необхідно мати при собі паспорт. Найчастіше договір укладається на півроку-рік, оскільки довший термін потребує завірення в нотаріуса, а це додаткові витрати. Якщо вас все влаштовуватиме в квартирі, якщо ви знайдете спільну мову з власником, то в подальшому можна обійтися і без угоди та іншої документації – домовляєтеся з власником і живете, скільки вам треба.

Бувають такі власники, та і клієнти, яким просто не потрібні угоди. Вони між собою вирішують права та обов’язки і на підставі усного договору живуть душа в душу по кілька років. Тому, укладати чи не укладати угоду – це питання вирішується між двома сторонами, а третя сторона, тобто представник агентства – є лише свідком та інформатором.

В угодах найму житлового приміщення найчастіше зазначається сума оплати, наявність техніки та меблів у квартирі (за згодою і бажанням власника), а також права та обов’язки обох сторін.

Найважливішим, на що клієнт повинен звернути увагу – це, чи є в наявності у власника свідоцтво про право власності на квартиру. Якщо це питання не вирішене – можливі деякі проблеми. Якщо власницею квартири є мати, але здає в оренду її син, то він повинен показати документи, що його мати дійсно є власницею, і що він є довіреною особою, якій надалося право здачі в оренду квартири. Клієнт при цьому, мусить бути обов’язково попередженим про такий стан речей.

Після підписання договору, власник повинен віддати квартиранту ключі, показати, як працює наявна техніка, а також узгодити дату, коли він матиме змогу приходити і контролювати стан майна та отримувати оплату за оренду.

Нюанси, які можуть трапитися під час пошуку квартири

-    власник сам обирає клієнтів. Якщо вам дуже сподобалась квартира, і ви вже готові оплатити її вартість власнику і комісійні агентству, але власник сам обирає клієнтів, вам залишається, разом із маклером, вмовити і переконати власника, що ви – саме той клієнт, якого він потребує. Вам просто треба буде сподобатися власнику. Тут ви повинні діяти так, щоб справити найкраще враження на власника. Якщо маєте змогу – можливо навіть відразу заплатити йому більшу суму за оренду.

-    складні категорії клієнтів. Це такі люди, яких більшість власників не дуже охоче може взяти до себе на квартиру – це студенти, кілька хлопців/дівчат (кожен власник вирішує для себе), сім’я з маленькими дітьми, з тваринами. В цій ситуації все також залежить від особистої симпатії. Але про все можна домовитися. Якщо, наприклад, сім’я з маленькою дитиною або з тваринкою хоче саме цю квартиру, але власник вагається – у договорі можна прописати кілька додаткових пунктів – у разі пошкодження майна, всі збитки відшкодовуються. В цій ситуації теж важливе вміння знаходити компроміси.

-    клієнт хоче торгуватися. Клієнти повинні зрозуміти, що майже кожен власник погоджується на знижку. Але просити її можна, звичайно, у розумній мірі. Середня знижка, яку може зробити власник на квартиру – 100-200 грн. Погодьтеся, економія на ціні оренди квартири, це також економія у сплаті комісійних ріелтору. В загальному можна зекономити 200-400 грн. Тому бажано тверезо все оцінювати і не перегинати палицю, стосовно знижок.

-    якщо зривається завдаток. Таке може статися, якщо клієнт залишив завдаток, а потім, наприклад, знайшов іншу квартиру. Варто пам’ятати, що завдаток, зірваний з вини клієнта, йому не повертається. Якщо ж, власник не дотримався умов, то він повертає даний йому завдаток у подвійному розмірі – не думаю, що це на руку якомусь власнику.

-    якщо власник виявився не власником. Часом або з необережності, або з неуважності, або просто по довірі, клієнт і ріелтор не надають значення наявності свідоцтва про право власності на квартиру у власника. З часом, все, звичайно, стає явним, тому коли з’являється справжній власник, квартиранту навряд чи вдається довести свої права. Тому, на цей пункт при підписанні угоди, обов’язково звертайте увагу. Агентство може вам допомогти з пошуками іншої квартири, але не завжди.

-    якщо власник через деякий час виселяє квартиранта. Виселити квартиранта раніше дати, що вказана в договорі, власник має право, завчасно попередивши його. Тобто, за 30 днів, до того, як квартирант повинен звільнити квартиру. Раніше і без надання місяця часу, власник має право це зробити у разі пошкодження свого майна, що знаходиться в орендованій квартирі, а також з причини руйнування житлової площі з вини квартиранта, або з причини не оплати орендної суми.

Передбачити всі проблеми і ситуації, що можуть виникнути під час того, як ви винаймаєте в оренду квартиру, не може ніхто. Тому, краще з власником одразу визначити права та обов’язки, не затримувати з оплатою (власники цього не люблять), не викликати підозр у сусідів, не руйнувати житловий стан приміщення, а просто жити мирно і чесно.

Також варто пам’ятати, що агентство нерухомості виступає лише у ролі посередника, який робить вам і власнику послугу, проте не несе жодної відповідальності ні за клієнта, ні за власника.