Эксклюзивное интервью с экспертом
Фонда общественной безопасности Юрием
Гаврилечко
- Новости Украины – From-UA: - Пока мы видим
достаточно низкую стоимость квартир
в новостроях, но, несмотря на это, покупка
жилья остается недоступной для
большинства украинцев. А теперь из-за
15%-го подорожания земли на столько же
вырастут в цене и стройматериалы,
считают эксперты, что неотвратимо вновь
повысит цену на квадратный метр. Каким
Вы видите развитие ситуации на рынке
недвижимости?
-
Ю.Гаврилечко:- Мне сложно говорить о
взаимосвязи между удорожанием земли
и удорожанием стройматериалов, поскольку
в Украине стоимость стройматериалов
вообще никак не касается естественных
процессов. Их стоимость никак не
соотносится с реальными затратами на
их производство. Она вообще никак не
соотносится ни с себестоимостью, ни с
использованными ресурсами. Допустим,
достаточно большая часть стройматериалов
по цене такие же, как и польские. Но если
учесть, что производство в Украине
намного дешевле, чем в Польше, хотя бы
потому, что зарплаты отличаются раза
в 4, то, соответственно, цена здесь в
принципе не складывается из объективных
экономических показателей. Именно
поэтому у нас проблема со стоимостью
жилья. Такой высокой стоимости жилья,
как в Украине, нет практически нигде.
По последним данным ООН, по соотношению
зарплата/стоимость кв.м мы переплюнули
даже Москву, хотя там ситуация лучше,
в Украине хуже. Реально что-то может
измениться только с изменением
общеполитической ситуации, которая
изменит правила работы экономики. Не
может быть ситуация, когда реальная
стоимость квадратного метра, если
посчитать работу и материалы, не больше
200-300 долларов, а всевозможные разрешительные
процедуры и различные схемы получения
земли и т.д. увеличивают ее, по меньшей
мере, еще в 2-2,5 раза. В основном это
коррупционная составляющая. Каким
образом стоимость квартиры в Киеве
может быть в абсолютных величинах в
2-3 раза выше, чем, допустим, стоимость
квартиры в Берлине? Это фантастика, и
все это отлично понимают. То есть без
коррупционной составляющей такая
разница в ценах невозможна.
Новости
Украины – From-UA: - Когда и при каких
условиях жилье в Украине станет
более-менее доступным?
Ю.Гаврилечко:
- Говорят, что у нас снизились цены.
Снизились цены — это когда они достигли
среднеевропейского паритета с зарплатой.
Что имеется в виду: цена одного кв. м
должна колебаться в пределах от одной
до двух минимальных зарплат максимум
на жилье среднего эконом-класса.
Соответственно, если в Украине на
сегодняшний момент минимальная зарплата
чуть больше тысячи гривен — вот,
соответственно, и цена квадратного
метра реальная — от тысячи до 2 тысяч
гривен. Если она превышает этот предел
- значит, мы имеем дело с коррупционной
составляющей. Есть еще один неприятный
момент в нашем дорогом строительстве,
как и в любой другой промышленной
отрасли, что за годы независимости мы
потеряли целенаправленной государственной
политикой систему подготовки кадров.
Сложилась парадоксальная ситуация,
когда любой человек мог объявить себя
плиточником, каменщиком, бетонщиком и
требовать на этом основании высокую
зарплату. В итоге рабочие и компании
соревновались: одни — кто больше
запросит, другие — кто меньше заплатит
и друг друга кинут. Соответственно, и
качество домов было таким же. ПТУ не
работают. Что сейчас выпускают инженерные
вузы — сложно себе представить, потому
что когда встречаешься с выпускниками
и спрашиваешь: «Ты кто по образованию?»
- «Инженер». - «Изумительно. Ты можешь
стать прорабом и работать на стройке?»
- «Нет, не умею». - «Ну, а проект свой
сделать и защитить?» - «Тоже не могу».
Так что проблема и в качестве образования
в том, что невозможно четко рассчитать
необходимые ресурсы на строительство,
они тоже компанию дергают.
Новости Украины – From-UA: - То есть опять
виновата коррупция?
Ю.Гаврилечко:
- Это, с одной стороны, коррупционная
составляющая, а с другой стороны, если
у тебя там потрясающая текучка кадров,
то тебе надо постоянно думать не о том,
как подешевле построить, а где взять
людей. Это тоже проблема. Т.е. есть масса
технических моментов, которые, может
быть, и не видны снаружи, но зато изнутри
удорожают процесс. Когда здесь будет
дешевое жилье, можно гадать, сколько
угодно, но есть необходимые условия:
это прозрачная схема от выделения земли
под строительство завода по производству
стройматериалов до выделения земли под
строительство дома. Потому что если
проблема построить завод, если на этот
завод благополучно прибегают 2-3 десятка
проверяющих в месяц, то, естественно,
стоимость его продукции будет расти,
потому что везде нужно что-то заплатить
и со всеми договориться. Поэтому, как я
уже говорил, парадокс в том, что цены на
материалы, которые производятся здесь,
сравнимы с европейскими. Даже если они
одинаковы по качеству, то за счет
незначительных расходов на их производство,
они, в принципе, должны были бы стоить
дешевле, но так не получается, потому
что есть другие виды расходов. Поэтому
в ценах на недвижимость, на мой взгляд,
невозможно обвинять исключительно
строителей или производителей. Это
проблема, к сожалению, которая в основном
упирается в нашу экономическую реальность
и правила игры.
Новости Украины –
From-UA: - В таких условиях низкого спроса
на жилье что остается делать застройщикам?
Будут ли они еще снижать цены, потому
что видно, что люди просто не покупают
жилье?
Ю.Гаврилечко: - Все зависит
от того запаса прочности, который есть
у строительной компании. Если у них есть
деньги, на что жить, на «законсервирование»
существующей ситуации, они будут
держаться, чтобы в обозримом будущем,
когда спрос на квартиры увеличится
естественным образом, их все-таки
продать. Что этому препятствует?
Препятствует то, что население Украины
уменьшается, а количество свободных
квадратных метров увеличивается. Смотрим
на простейшую вещь: в 1991 году украинцев
было 52 миллиона, сейчас уже меньше 46
миллионов. За это время было построено
жилье? Да, было. Значит, объемы увеличились,
население уменьшилось - следовательно,
спрос будет падать. Украинцы вымирают.
Это, к сожалению, ни для кого не секрет,
и умирают иногда по 300 тысяч в год.
Рассчитывать на то, что спрос будет
увеличиваться за счет увеличения
рождаемости, несколько странновато, а
вот за счет естественной убыли квартиры
освобождаются. И мы можем прийти к
паритету, что такое количество дорогого
жилья будет просто не нужно. Это первый
момент.
Если запасов не будет, значит
они будут вынуждены через некоторое
время хоть какие-то деньги вытащить из
этого бизнеса, потому что жить-то за
что-то надо. Возможно, это будет постепенное
снижение. В чем, на мой взгляд, состоит
самый большой плюс от собственно спроса?
Теоретически может снижаться коррупционная
составляющая по той простой причине,
что застройщик не будет платить никаких
взяток в том объеме, в каком он платил
раньше, потому что понимает, что деньги
к нему не вернутся. И все будут вынуждены
искать новую стабилизирующую точку, на
что выйти. Поэтому тут цены могут
понизиться. Насколько — сложно сказать.
Некоторые говорят о том, что люди не
могут продавать ниже себестоимости —
ерунда полнейшая! Если хочется кушать,
то будут продавать ниже себестоимости,
и намного ниже себестоимости, если нет
запасов. Можно вспомнить классическую
ситуацию военного времени, когда кусок
золота менялся на кусок хлеба. Равносильный
обмен в паритетных ценах? Черт его знает!
Но золото ты не съешь, а без хлеба ты
сдохнешь. Я не думаю, что то же самое
будет происходить с квартирами, потому
что застройщики могут долго себе
позволить существовать без таких уже
экстремальных явлений, но тем не менее,
они будут вынуждены (если, конечно,
захотят сохранить свой уровень
существования таким же, как и был) что-то
делать, чтобы возвращать потихоньку из
этой системы деньги. То есть это будет
их просто вынуждать. На каком уровне
стабилизируются цены в следующий раз
— сложно сказать, потому что во многом
это будет зависеть от того, какая будет
экономическая ситуация и сколько люди
будут зарабатывать. То есть если они
будут получать меньше денег (доступность
кредитов сейчас весьма низкая), то,
естественно, они не смогут себе позволить
покупать квартиры ни по 5, ни по 6 тысяч
гривен за метр.
Новости Украины – From-UA: - Может ли
государство хоть как-то повлиять на
сложившуюся ситуацию?
Ю.Гаврилечко:
- Сейчас социальная инициатива президента,
что мы сделаем ипотеку под 2-3 % - это
вообще никак не оживит рынок! В принципе
не оживит! Средняя зарплата в Украине,
по данным Госстата, - 2799 гривен. Люди
даже не смогут выплатить тело кредита!
А если ты не можешь выплатить тело
кредита — его просто никто не даст. Вот
и все. Семья из двух человек с ребенком
— три человека. Минимально нужно
2-комнатная квартира. Двухкомнатная
квартира сейчас порядка 60 кв. м. Причем
по самым скромным оценкам, сейчас такие
проекты. Немножко посчитаем. Две зарплаты,
пусть 2800, - суммарно 5600 грн. в месяц. При
стоимости квадратного метра в 7 тысяч
они за 2 зарплаты не могут купить 1 кв.
метр. Считаем, за сколько они смогут,
тратя всю свою зарплату, купить это —
получатся около 80 месяцев. Мы можем
очень четко себе представить, что 80
месяцев человек не может ничего не
кушать. Даже если нулевая ставка
процентов, и пусть они втроем живут на
одну зарплату в 2800 (представим, что они
выживают на эти деньги) - итого 160 месяцев.
На самом деле, это почти 14 лет, то есть
14 лет они будут только отдавать тело
кредита, если у них сохраняется средняя
зарплата, если ничего не меняется, не
растут цены — у них все фиксировано в
гривне. Понятно, что это фантастическая
ситуация, чтобы какой-то банк в нынешних
условиях пошел на кредитование именно
в такой ситуации. Вот и все. Поэтому до
тех пор, пока цены и зарплаты не будут,
по крайней мере, позволять человеку в
течение 10 лет на свою зарплату купить
квартиру, на мой взгляд, это приблизительно
и будет тем порогом снижения, который
возможен. Когда он придет — сложно
сказать, но, на мой взгляд, это где-то
такая расчетная величина.
Инна Ивершень, Новости Украины –
From-UA
Також читайте:
|
