Ризики договору довічного утримання: які є і як уникнути

Київ – місто можливостей, а за можливості потрібно платити певну ціну. Там де є робота, гроші і інфраструктура – житло в ціні. А де дороге житло, там і шахраї, які хочуть на ньому заробити. Поширена практика – шахрайство з договором довічного утримання. Блага мета – доглянути людину за квартиру у Києві іноді перетворюється в горе для однієї сторони угоди і в злочинний заробіток для другої. Журналісти попросили юристів розповісти, чим може обернутися така угода, і що потрібно зробити, щоб убезпечити себе від шахраїв

Що таке договір довічного утримання та коли він складається

Договір довічного утримання – це цивільно-правовий договір, що описує умови передачі житла в обмін на довічне утримання людини, яка потребує допомоги. Як правило, складається між самотньою літньою людиною, яка потребує догляду, з одного боку, і людиною, здатною цей догляд забезпечити – з іншого. Одна сторона отримує догляд, турботу і кошти. Іншій стороні в обмін на це дістається житлоплоща після смерті партнера за договором.

Самотні, малозабезпечені люди похилого віку – категорія громадян, які найменше здатні себе захистити і убезпечити. Тому такий тип угоди створює сприятливе середовище для процвітання т.зв. "чорних ріелторів", шахраїв, які обманом заволодівають житлом людини. Але ризики є і для тих, хто укладає такий договір, бажаючи дійсно надати допомогу нужденній людині.

Для столиці ця проблема особливо актуальна, хоча існує у всіх великих містах. Досить оцінити статистику. Згідно з даними головного управління статистики у Києві, за минулий рік населення столиці офіційно зросло більш, ніж на 16 тисяч осіб – це при тому, що число померлих майже на чверть перевищує число народжених.

Диявол у дрібницях: які ризики можуть бути при складанні договору

Ігор Чудовський, голова адвокатського об'єднання "Чудовський і партнери" розповідає, що не раз у своїй практиці надавав допомогу людям, що втратили житло через шахраїв. Фахівець каже, що юристи, як правило, в таких випадках допомагають на волонтерських засадах, адже потерпілий у цій ситуації не здатний оплатити юридичні послуги.

"Договір довічного утримання – цивільно-правовий договір, в якому дві сторони: одна сторона зобов'язується доглянути людину похилого віку до смерті, і в її власність переходить квартира, яку вона в договорі прописувала.

Ризики є для двох сторін: для літніх осіб тим, що догляд не буде відповідати тому договору, який підписаний. Наприклад, на ділі можуть виявитися не ті норми харчування, не той догляд, не так прибирається квартира, і так далі. Для особи, яка здійснює опіку і нагляд за літньою людиною, теж є ризики, тому що право власності настає з моменту коли людина вже "відійшла в інший світ", – пояснює юрист.

В зоні ризику в першу чергу виявляються самотні старі люди, яких легко обдурити через незнання юридичних нюансів, і яких не можуть захистити рідні.

"Тут є два моменти: якщо літня особа в разі божевілля або з інших причин, почне змінювати умови договору довічного утримання, виникають довгі судові розгляди. Але як правило, такі договори складно укладаються, якщо сім'ї доглядають за батьком, дідусем чи бабусею. Тому, що всередині сім'ї все вирішується поза цивільним кодексом, а просто на основі сімейних відносин. Як правило, самотні люди, які юридично не до кінця знайомі з тонкощами законодавства, попадаються іноді на певні "крюкчкотворства".

Договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, але на практиці особливо не контролюється державою. За таким законодавством працюють і інтернати для літніх людей - це вже більш контрольовані державою соціальні установи, які утримують стареньких, а потім реалізують їх житло. Кошти йдуть на утримання установ та адміністративні послуги. Ризиків багато, тому в будь-якому випадку я б рекомендував радитися з юристом, адвокатом, який перед підписанням перегляне договір і вкаже на можливі ризики", – пояснює Чудовський.

Договір довічного утримання: як скласти і чи можна оскаржити в суді

Як каже адвокат, на практиці зазвичай укладають типовий договір, але в ньому окремо прописуються умови і вимоги, які повинні бути дотримані сторонами для переходу прав. Незважаючи на те, що договір укладається між двома фізичними особами, бажано, щоб у обох сторони були юристи, які зможуть зробити зауваження і допоможуть внести корективи в документ перед підписанням. Як і будь-який інший договір, угода про довічне утримання може бути оскаржена в суді, але, як завжди, є нюанси:

"Будь-який договір в Україні, укладений нотаріально, чи ні, може бути оскаржений в суді, повністю або частково, і визнаний недійсним і незаконним. Після цього договір отримує інше юридичне трактування.

Якщо людина похилого віку прийняла рішення, що їй буде хтось допомагати і вона складає договір про це, то третя особа не може втрутитися і оскаржити цей договір, адже це волевиявлення особи.

Єдиним винятком є ​​знаходження людини на психіатричному обліку і доказ того, що людина не може відповідати за свої дії через розлад. Тоді угоду оскаржують родичі особи, тобто треті особи", – пояснює юрист.

"Криша", махінації, обман: як діють чорні ріелтори – приклади з юридичної практики

Основна махінація, пов'язана з оформленням договору – деталі угоди, пояснюють юристи. Часто літнім людям, згідно з умовами договору, пропонують "змінити житло". В цьому випадку незахищена самотня людина ризикує опинитися в старому житлі в депресивному населеному пункті, в її ж квартирі оселяться шахраї- "опікуни". За паперами, це "рівноцінний обмін". На ділі – обман під виглядом справедливої угоди.

"Дуже часто, наприклад, ще в Луганську до війни були такі ситуації, які вимагали втручання юриста. Ситуації, коли змінювалися умови житла, тобто літня особа переводилася в інше, менш комфортне житло, їй не надавалися умови утримання, або видавалася менша сума на утримання, і тоді починалися розгляди", – розповідає Чудовський.

Якщо необхідно оскаржити договір про довічне утримання, без допомоги кваліфікованих фахівців не обійтися, але і тут навіть досвідчені юристи можуть виявитися безсилими. На кону великі ставки, і якщо за справу взялося організоване злочинне угруповання, що займається "кримінальним бізнесом", а не шахрай-одинак, відновити справедливість складно.

"Чесно – це дуже складно довести. Спочатку оформляючи договір шахраї дуже грамотно користуються послугами юристів, до того ж, як правило мають "кришу" в правоохоронних органах, і довести, що було скоєно шахрайство – дуже складно.

Буває, що такий договір оформляється і без відома людини, буває, що людині неправильно трактуються юридичні умови, наприклад, показують одне житло для обміну, а на ділі надають інше.

У зоні ризику опиняються соціально незабезпечені люди, які зловживають алкоголем, особи похилого віку, психічно хворі, залежні або особи, що легко піддаються впливу", – каже адвокат.

Як вберегти себе і близьких від шахрайства з договором довічного утримання

Юрист-кримінолог Анна Маляр пояснює: при оформленні договору довічного утримання слід завжди враховувати людський фактор. Шахраї знають, на які слабкості потрібно тиснути, а слабкість літніх людей – в їх поганій адаптованості до сучасної "епохи fake-news". Сьогодні перевірка інформації і її аналіз звичайна справа. Люди похилого віку прожили життя в епоху, коли "вірити написаному" вважалося нормою, а довіра до ЗМІ була практично беззаперечною. Такі люди можуть відкрити двері незнайомцю, якщо він у формі поліцейського, або повідомити персональні дані людині, яка представилася працівником банку.

Тобто, це стосується не тільки договорів довічного утримання.

"Знаю ситуацію, коли чоловік, якому за 70, знайшов собі супутницю життя. Зіграли весілля, але в цей же рік його здоров'я пішло під укіс і незабаром він помер. За дивним збігом обставин і на подив родичів виявилося, що все майно він незадовго до смерті заповів новій дружині", – розповідає Маляр.

Непоодинокі й зворотні ситуації, коли люди, які потребують опіки, раптово розривають договір довічного утримання, і люди, які витратили час, сили і кошти на опіку, залишалися ні з чим. Подібні вчинки можуть виникнути через конфлікти, до них схильні надмірно емоційні люди.

Проте, як пояснює Анна Маляр, вберегти себе від шахрайських схем можна, керуючись простими правилами:

• Не слід довіряти "гарячим пропозиціям". Якщо вас переконують, кваплять, просять або вимагають підписати документ негайно – це явна ознака, що від вас хочуть щось приховати.
• Не потрібно поспішати приймати рішення. Відстрочка на тиждень не змінить ситуацію, але дозволить поглянути на ситуацію тверезо, і більш об'єктивно
•  Слід уникати нав'язливої турботи. Якщо людина надмірно хоче догодити, то великий ризик, що вона хоче отримати в результаті максимальну вигоду. Шахраї розуміють, що, приймаючи послугу, людина відчуває себе зобов'язаною.
• Частіше спілкуйтеся з близькими. Тоді перед тим, як підписати той чи інший договір, він звернеться за порадою