ЖитлоНюс

У Національному банку України кажуть, що ціни на житло в Україні активно падають і вже майже досягли критично низького рівня. Сайт вирішив розібратися, чи дійсно в країні така дешева нерухомість, і чого очікувати від цього ринку 2018 року.

Різкого обвалу цін на житло не буде

Згідно з останніми звітами НБУ, житло в Україні продається практично за собівартістю. Причиною всьому стало відсутність попиту. Великі міста продовжують забудовувати житловими комплексами і новобудовами. Зазначається, що за 9 місяців минулого року в Україні ввели в експлуатацію на 21,4% більше житла (6,8 млн кв.м загальною площею), ніж за аналогічний період 2016-го. Загалом, за три квартали 2017 року в експлуатацію ввели 84,4 тис. квартир.

НБУ наводить розрахунки, згідно з якими собівартість будівництва нерухомості становить трохи більше 12 тис. грн, а наступного року вона зросте до 14 340 грн за квадратний метр. Але підвищувати ціни на квартири зовсім не резонно через масову відсутність попиту.

Так, ринок нерухомості почав падати ще під час кризи 2008 року. 2012-го ситуація почала трохи стабілізуватися, але вже через два роки ринок знову зіткнувся з рекордним падінням. Експерти зазначають, що 2014 року ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стало різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни.

"Темпи падіння цін істотно знизилися за останній час. Від 2-3% за місяць 2014 року до 0,5% 2017-го. Відповідно, судячи з динаміки, 2018-й буде роком стабільності. Але, швидше за роком стабільності з незначною тягою до дуже плавного зниження цін, ніж до плавного зростання", – зазначив голова комітету Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас.

За його словами, передумови для підвищення цін дійсно відсутні, як і прогнозував НБУ. Адже головним каталізатором зростання цін може стати збільшення попиту, яке не особливо можливе 2018-го.

"Ціни можуть зрости лише в тому випадку, якщо різко збільшитися попит, тому що пропозицій зараз дуже багато. Грубо кажучи, на одного покупця приходиться кілька квартир. Ціни почнуть зростати тільки в тому випадку, якщо кожен з нас вдома знайде нафтову свердловину, або якщо включиться механізм додаткового фінансування покупки. Ні те, ні інше 2018 року нам не загрожує. Тому приводу для зростання цін немає", – пояснив Бразас.

Голова нацради Ріелторської палати України Віктор Несін розповів, що 2017 року на різних сегментах нерухомості спостерігалося зниження цін на 10-15%, що, знову ж таки, пов'язано з відсутністю грошей у населення. Причому, навіть ті люди, у яких є певні заощадження, не поспішають вкладати їх в нерухомість через напружену і нестабільну ситуацію в Україні.

"Населення на сьогодні може купувати нерухомість лише шляхом продажу якоїсь своєї однієї квартири і покупки іншої, або ж за розселенням. Якби була іпотека, у нас би збільшилася кількість покупців, як мінімум серед тих людей, у яких стабільна заробітна плата. Їх мало, але вони все-таки є", – говорить Несін.

Експерт зазначив, що 2018 року збережеться така ж тенденція, як і минулого, і ціни просядуть, приблизно на 10%, хоча критичного обвалу не буде.

"Тенденція 2018 року на ціни на нерухомість буде все-таки до зниження. Говорити про те, що немає попиту – не можна. У нас колосальний попит, в моєму розумінні, кожен другий українець у нас потребує або поліпшення, або придбання нерухомості. Але немає фінансової можливості, і 2018 року ця можливість точно не з'явиться. Обвалу цін теж не буде. Тому що обвал відразу викличе попит. Якщо стається різкий обвал цін, завжди знаходиться той, хто купить цю нерухомість навіть з метою перепродажу", – пояснює експерт.

Також Несін повідомив, що в тому випадку, якщо курс долара не підніметься вище 30 грн, активнішим буде первинний ринок, тому що тут житло на порядок дешевше, ніж на вторинному ринку.

Вартість оренди житла підвищуватиметься

Незважаючи на те, що ціни на покупку нерухомості цього року залишаться стабільними, вартість оренди продовжуватиме зростати, що обумовлено високим попитом. Традиційно піковим часом збільшення орендної плати стане серпень-вересень. Саме тоді в Україні спостерігається найактивніший сезон, коли трапляються практично всі рухи на ринку.

"Оренда зростає. Ціни вже давно перейшли в гривню і, в принципі, оренда на недороге житло в 2016-2017 р. зросла, на дороге житло вона залишається на стабільнішому рівні. Думаю, що 2018-го незначне зростання таки буде, тому що попит є, а кількість об'єктів в оренду не збільшується, а це дає можливість підвищувати на неї ціни", – зазначає Бразас.

Ціни на оренду зростають тільки в тих містах, де є на неї великий попит. У таких як: Київ, Львів, Одеса, Харків і Дніпро. В інших же містах оренда не дорожчатиме. За оцінками експертів, за 2017 рік ціни на оренду нерухомості у нас піднялися на 15-20%.

"Наприклад, якщо на початку 2017-го у нас ще зустрічалися малометражні однокімнатні квартири за ціною 4 тис. грн на місяць, то до кінця року щастя було, якщо ви знайдете за 5 тис. грн. Те ж саме триватиме 2018 року, однокімнатні, бюджетні квартири підповзають вже до 6 тис. грн", – підсумував Несін.